28일 임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정·시행
부도가 발생한 임대주택의 임차인 보호를 위하여 부도임대주택에 대한 관리와 지방자치단체의 관리·감독권을 강화하는 등을 주요 내용으로 하는 「임대주택법 시행령·시행규칙」이 개정·공포되어 28일부터 시행된다.

주요 개정내용은 다음과 같다.

▶ 기금이자 연체 임대주택도 부도임대주택과 동일하게 취급

국민주택기금 이자가 6월 이상 연체된 임대주택도 부도 가능성이 높으므로 부도임대주택과 동일하게 취급하여 임차인을 보호하도록 하였다.

지금까지는 부도가 발생한 임대주택의 임차인에 한정하여 국민주택기금 등의 지원이 이루어지고 있었으나, 앞으로는 6월 이상 기금이자가 연체된 임대주택의 경우에도 임차인에 대한 보호가 조기에 이루어짐으로써 임대사업의 부도에 따른 피해가 최소화될 수 있을 것으로 기대된다.

▶ 부도 발생시킨 임대사업자는 5년간 등록 제한

부도를 발생시킨 임대사업자는 5년 동안 임대사업자 등록을 할 수 없도록 하였다.

임대사업자의 부도 시 임차인은 임대보증금 보전 곤란, 거주불안 및 주택관리 소홀 등 많은 어려움을 겪게 되나, 임대사업자에게는 별도의 제재조치가 없었다.

이에 따라 간접적인 제재수단으로 신용이 좋지 아니한 임대사업자는 등록대상에서 제외함으로써 임대사업의 부도건수를 줄이고, 임차인 보호에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

▶ 부도임대주택 등을 매입할 경우 허가요건 규정

부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우에는 임대주택의 향후 관리계획, 국민주택기금 융자금 및 임대보증금 변제계획 등을 제출하여 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받도록 하였다.

이는 사업능력이나 의지가 없는 자가 부도임대주택 등을 무분별하게 매입하는 것을 방지함으로써 임차인 피해상황의 장기화를 최소화하기 위해서이다.

▶ 부도임대주택 등에 대한 지자체 실태조사 실시

부도 등(부도 또는 6월 이상 기금이자 연체)의 발생신고를 받은 시장 등은 세대별 임대차계약 내용, 임대료 및 관리비 연체내역, 분양전환 및 경매진행 현황 등에 관한 실태조사를 실시하여 대책을 강구할 수 있도록 하였다.

▶ 임대주택분쟁조정위원회에서 부도임대주택 등에 관한 이해 조정

임대주택분쟁조정위원회에서 부도임대주택 등의 주택관리, 분양전환, 국민주택기금 변제, 임대보증금 반환 등 부도임대주택 등과 관련한 이해 조정을 할 수 있게 하였다.

현재 지자체에 설치되어 있는 임대주택분쟁조정위원회의 기능은 정상적인 임대주택의 주택관리 및 분양전환가격 조정에 국한되고 있었으나, 앞으로는 조정위원회가 부도임대주택 등에 관한 사항도 조정할 수 있게 됨에 따라 부도임대주택과 관련한 이해조정이 보다 원활하게 이루어질 것으로 기대된다.

▶ 공공건설임대주택의 임차권 양도요건 강화

공공건설임대주택의 불법적인 임차권 양도를 근절시키기 위해 임차권 양도시 양도의 요건(근무·생업·질병치료 등)에 관한 증빙서류뿐만 아니라 실제로 퇴거사실을 증명할 수 있는 서류(주택임대차계약서 등)도 함께 제출토록 하여 임차권 양도요건을 강화하였다.

▶ 국민임대주택의 특별수선충당금 상향 조정

30년 이상 임대목적으로 건설된 국민임대주택의 경우 주요시설의 교체 및 보수비용에 대한 특별수선충당금 적립비율이 매우 낮아 이를 영구임대주택과 같이 월당 표준건축비의 1만분의3에서 1만분의 4로 상향조정하였다.

▶ 분양전환 시 감정평가 신뢰성 제고

임대의무기간이 경과한 임대주택의 분양전환 시 임대사업자와 임차인이 각각 선정한 감정평가업자의 감정평가금액이 110% 이상 차이가 발생하는 경우 신뢰성 제고를 위해 재평가토록 개선하였다.

건설교통부는 개정된 임대주택법령의 시행으로 부도임대주택에 대한 관리체계 등이 강화됨으로써 임대주택의 부도 발생을 줄이고, 임차인 보호에 크게 기여할 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.

※ 별첨 : Q&A는 첨부된 보도자료 참고

□ 문의/임대주택팀 사무관 송석호 02-2110-8594 sh0407@moct.go.kr
□ 정리/홍보기획팀 사무관 허정환 02-2110-8149

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