세무서에 근무하다 보면 흔히 걸려오는 전화 질문이 “○억짜리 집을 팔면 세금 얼마 나오나요?”입니다. 세금이 양도할 때 집 가격에 따라 나오는 것으로 생각하시는 분들이 많은 것 같습니다. 취득세나 등록세의 경우에는 취득당시 가액을 기준으로 세금을 산정하다 보니 그렇게 오해할 수도 있다는 생각이 듭니다.




이런 분들에게 양도소득세를 경우에 따라 안낼 수도 있다고 하면 매우 놀라워합니다. 극히 일부이기는 하지만 말이죠.. 왜 그럴까요?




양도소득세는 부동산을 취득해서 양도할 때까지의 매매차익에 대해 내는 세금입니다. 쉽게 얘기하면 부동산 매매를 통해 이득을 본 금액에 따라 세금을 내게 됩니다. 그러니 만약 손해를 보았다면 세금을 내지 않아도 됩니다.(이런 경우에 세금을 내라고 한다면 억울한 세금이 되겠죠.) 그렇지만 이득이 남았다면 세금을 내야합니다.^^




그렇다면 양도소득세는 어떻게 계산할까요?




계산 방법을 도표로 보면 다음과 같습니다.


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양 도 가 액
(-)취 득 가 액
(-)필요경비 등
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= 양 도 차 익
(-)장기보유특별공제
---------------------
= 양 도 소 득
(-)양도소득기본공제
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= 과 세 표 준
(×)세 율
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= 산 출 세 액
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용어를 한 가지씩 살펴보면,

- 양도(취득)가액 : 양도 또는 취득당시 매매 가액(실제 거래된 금액)

- 필요경비 등 : 취득세, 등록세, 중개수수료 등 부동산의 취득, 양도와 직접적인 관련이 있어 지출되는 비용 등

- 양도차익 : 부동산 매매로 인해 양도인에게 실질적으로 귀속되는 금액

- 장기보유특별공제 : 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제(* 건전한 부동산의 투자 내지 소유를 유도하려는 세제상의 장치)

- 양도소득 : 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 금액

- 양도소득기본공제 : 연 1회 250만원 공제

- 과세표준 : 양도소득에서 양도소득기본공제를 차감한 금액

(*과세표준 : 세액 계산의 기준이 되는 금액. 따라서 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 계산된다. 흔히 ‘과표’라고 줄여서 부르기도 하는데, 이것만 알아도 세무공무원은 좀 더 진지한 모습으로 답변하는 것을 느낄 수 있다.)

- 세율 : 자산의 종류, 보유기간 등에 따라 비율이 다름

- 산출세액 : 양도소득세(여기에 경우에 따라 세액감면, 세액공제, 가산세 등을 적용하여 세금을 납부하게 된다.)




낯선 세무용어에 머리가 아프신 분들도 많이 계실 것이라 짐작이 됩니다. 새내기 공무원들도 처음에는 익숙하지 않은 용어로 어려워하니 본인만 그렇다고 생각하지 않으셔도 됩니다. ‘양도소득세는 대략 이렇게 계산 하는구나’ 라고 이해하셨으면 성공입니다.