지난 번에는 양도세 계산 구조에 대해서 간략하게 알아보았습니다. 잘 기억하고 계신지 한번 알아볼까요?




오늘도 역시 전화얘기로 시작해 보겠습니다. “제가 집을 산지 한 10년쯤 되구요. 다른 집이 있어서 1세대 1주택 비과세는 해당되지 않을 것 같은 데 팔면 세금이 얼마쯤 나올까요? 저는 부동산 투기나 시세차익을 얻기위해 산 것이 아니니깐 얼마 나오지 않겠죠?” 여러분의 생각은 어떻습니까?




의외로 이런 전화가 종종 걸려옵니다. 묵묵히 정직하게 살아온 국민이라는 생각이 들어서 감사하기도 하지만,, 한편으로는 “이게 아닌데.. 세금 많이 나온다고 하면 놀라실텐데”하는 생각이 듭니다.




왜 그럴까요?




양도소득세는 부동산 취득이나 보유동기를 기준으로 과세하는 것이 아니라 기본적으로 매매차익을 기준으로 과세하기 때문입니다.

(물론 보유동기에 따라 부동산투기자에게 높은 세율로 과세하고, 1세대 1주택 양도자에 대해 비과세 하는 경우가 있지만요.)




오래 보유할수록 매매차익이 많아지게 되므로 그에 따른 세금도 많아지게 됩니다.




양도소득세를 결정하는 요인에 양도가액, 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제, 세율 등이 있는데요.. 이번 글에서는 ‘양도가액’에 대해서 알아보도록 하겠습니다.




소득세법 제96조에 나와있는 양도가액의 정의를 살펴보면, “당해 자산의 양도 당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래된 가액(줄여서 ‘실지거래가액’)”이라고 되어 있습니다.




다르게 표현하면 양도당시 작성한 매매계약서의 매매가액이 됩니다. 양도세 신고를 할 때 양도가액을 증명하는 자료로 양도 당시 매매계약서 사본을 제출하면 됩니다.




양도소득세를 신고하면서 양도가액은 크게 고민할 것이 없는 항목입니다.




그런데 고민이 생기는 경우가 있습니다. 세금이 너무 많이 나온다고 생각될 때입니다.




어느 누구나 할 것 없이 세금을 적게 내고 싶은 것은 인지상정입니다.(저두요^^)




그래서 이사람 저사람에게 물어봅니다. 어떻게 좋은 방법이 없느냐고 말이죠. 절세하는 방법을 구하는 것이야 적극 권장해야 하는 것인데..




이도저도 방법이 없는 경우에 탈법적인 방법을 동원하는 극단적인 분들이 아주 간혹 볼 수 있습니다.

눈 앞의 이익에 집착하다가 나중에는 오히려 큰 피해를 받는 대표적인 사례가 있어서 소개할까 합니다.




그것은 바로 양도세를 줄이기 위해 다운계약서(매수인과 담합하여 양도가액을 사실과 다르게 낮게 기재한 계약서)를 작성하여 신고하는 경우입니다.




당장에는 그냥 넘어가는 것 같지만.. 요즘은 전산화가 잘 되어 있어 시세파악이 용이하고, 다른 사람들의 신고자료도 있기 때문에 신고된 양도가액이 낮다고 여겨지는 경우에는 국세공무원이 정밀하게 사실여부를 확인하게 됩니다. 확인결과 부당하게 과소신고한 사실이 확인되면 납세자 개인의 도덕적인 문제뿐만 아니라 무거운 가산세[허위계약서 작성의 경우 신고불성실가산세 40% + 납부불성실가산세(미납세액 * 1일 경과당 3/10000)]까지 부담하게 되어 ‘소탐대실’의 결과를 초래하게 됩니다.




세금을 미리 생각해 보았더라면 매매시기를 조절한다든가 매매를 보류하는 등 선택의 기회가 많아 무리하게 일을 진행하지 않지만.. 양도세를 사전에 전혀 고려하지 않고 매매를 한 경우에는 선택의 여지가 없고, 또 세금이 많이 나올 경우에는 위의 경우와 같이 무리한 생각을 할 수도 있기 때문에 부동산 매매를 앞두고는 반드시 양도세를 알아보고 매매를 결정하는 것이 생활의 지혜라고 할 수 있겠습니다.




오늘은 ‘부동산을 팔기전에 양도세를 꼭 계산해 봐야한다’는 내용 한가지를 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.