9백 투자해 130%의 수익...그러나

7년 전 필자가 한참 임대목적 아파트 및 빌라를 공략해 나름대로 수익을 얻고 있을 때였다.

당시 나는 경매재테크에 입문한지 3년 정도로 고수도 아니였고, 수익을 내고는 있었지만 그 전에 투자한 자금이 부동산에 묶이는 바람에 이자를 갚고나면 남는 돈이 거의 없었으며, 바로 투자할 수 있는 총 자금도 2천만원에 불과했다.

다른 이들이 보면 3년 동안 2천만원밖에 손에 안 남았어? 이렇게 비웃을지도 모르겠지만 처음 부동산에 입문할 당시 300여만원으로 시작한 나로서는 만족할만한 수익이라고 생각했다. 또한 현장을 돌아다니면서 얻은 노하우와 인맥은 나에게 있어 가장 큰 자산이었기에 미래의 대한 두려움보다는 자신감으로 하루하루를 보냈다.

그러던 중 용인 구갈리에 빌라가 경매로 나왔다. 시세는 4천만원, 1회 유찰된 이 물건은 4명이 경합해 2천 7백여만원에 낙찰 받았다. 월세와 임차보증금 그리고 대출금을 안고 내가 순수 투자한 비용은 9백만원이었다. 투자금 대비 임대 수익률은 28% 정도 되었으며, 2년 후 매도할 때에는 5천 6백만원에 매도를 해 세금 등을 제하고 1천 2백여만원의 수익을 얻었다.

그래 이렇게 하면 되는구나. 그 전에 몇 번의 투자를 통해 큰 수익을 얻지 못했던 나로서는 투자 방향을 확실히 잡아준 계기가 되었다. 빌라를 투자할 시에는 지역발전 가능성을 꼭 임장을 통해 확인하고(특히 교통여건과 노후도가 심하면 심할수록 개발의 압력이 많아지기 때문에 투자 대비 수익률을 극대화시킬 수 있다는 사실을 잊어서는 안 된다) 자신의 예상 수익률을 결정한 다음에 공략을 해야 한다.

그런데 경매 재테크를 하는 분들과 이야기를 하다보면 의외로 수익률을 엉뚱하게 계산하고 있는 분들이 많다. 매도 시점에 몇%의 수익이 아닌 낙찰을 받을 당시 시세 대비 몇% 싸게 받았는지를 수익률로 계산하는 것이다. 수익은 해당 부동산을 처분한 뒤 자신의 손에 잉여가 있을 때 발생하는 것으로 그 전에 얼마나 싸게 낙찰 받았는지 여부는 중요한 것이 아니다.

자신감에 가득차 있었던 나에게 교훈을 안겨준 하나의 사건이 있었다.

충남 예산읍에 아파트가 하나 나왔다. 시세는 3천만원이고 월세는 보증금 200 / 월 20만원인 6층짜리 아파트로 이를 2천 1백 5십만원에 낙찰 받았다. 매매수요는 거의 없었지만 임대수요가 꾸준했고(바로 옆에 공장단지의 수요로 인해 근로자들이 생활하고 있었다) 그 앞에 연구소가 들어온다는 소문이 있었다.

그 인근에 아파트는 이거 하나였고, 연구소까지 들어온다면 공급이 부족해 임대가 상승에 따른 매매가 상승을 기대해 볼 수 있다고 판단했다. 이 물건 역시 지렛대를 이용해 내 투자자금은 세금을 포함해 모두 600여만원이 들었고 임대수익률은 25%정도 되었다. 그런데 그 후 1년이 지날 무렵 임대수요를 발생시켰던 그 공장이 경영 악화로 결국 부도가 났고, 6층짜리 아파트의 6층부터 공실이 발생하기 시작했는데, 내가 낙찰 받은 아파트가 바로 603호였다.

기대했던 연구소는 그 때까지 아무런 소식이 없었고, 결국 이자만 계속내야할 상황이라 점점 손실이 커져가고 있었다. 할 수 없이 다시 낙찰 받은 아파트를 경매로 넘겨야 했던 최악의 상황까지 가게 되었다. 그렇지만 실패했다는 자책감보다는 또 하나의 경험을 했다고 스스로를 위로 했다. 그 이후에도 임대목적 아파트는 은행 예금이나 오피스텔 보다 수익률이 훨씬 좋다고 판단했기에 나는 임대목적 아파트를 적극 공략했는데, 임대목적 아파트를 공략할 때 가장 중요한 임대수요를 발생시키는 공장의 운영상황도 반드시 확인하는 습관을 갖게 되었다. 작은 교훈 하나 하나가 모여 노하우가 쌓이는 것 같다. 재테크는 책상에서 하는 것이 아닌 현장에서 하는 것임을 다시 한 번 깨닫게 해준 사건이었다.

오은석 상담사 (권리분석)

옥션원 경매 전문 상담위원

옥션원 경매 전문 상담위원 북극성 대표 정민 법무사 사무소 이사 '친절한 경매' 저자

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