국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시, 경기 일부지역에 소재한 오피스빌딩 1,000동과 매장용빌딩 2,000동의 ’10년 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 조사·발표하였다.

* ’10년 연간 투자수익률(’10.1.1∼12.31), ’10년 4/4분기 투자수익률(’10.10.1∼12.31)

’10년 4/4분기 공실률(’10.12.31기준), ’10년 4/4분기 임대료(’10.12.31기준)

** 대상 : (오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물

(매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물


’10년 연간 투자수익률은 다음과 같다.


오피스빌딩과 매장용빌딩의 2010년도 투자수익률은 6.86%와 6.85%로 각각 나타났으며, 이는 2009년도 대비 2.09%p, 1.65%p 각각 상승한 것이다.


- 오피스빌딩의 경우 ‘09년도에 최저치(4.77%)를 기록하였으나 경기부양을 위한 저금리 정책, 간접투자상품(부동산펀드, REITs 등)의 활성화 등으로 2.09%p 상승한 6.86%를 기록하였다.


- 매장용빌딩 역시 ‘09년도에 최저치(5.19%)를 기록하였으나 주택시장 약세에 따른 상가 대체투자수요 증가, 경기회복 기대감 등으로 1.65%p 상승한 6.85%를 기록하였다.

<연도별 투자수익률 추세>

(단위: %)

구 분	’02년	’03년	’04년	’05년	’06년	’07년	’08년	’09년	’10년
오피스	12.15	11.81	9.42	8.53	9.23	9.28	13.74	4.77	6.86
매장용	13.02	14.09	9.54	8.66	8.14	8.20	10.91	5.19	6.85

※ ’09년과 ’10년의 연간 투자수익률은 각 분기별 투자수익률을 시간가중방식으로 환산한 수치임

주요 대도시 지역별로 살펴보면,


- 오피스빌딩의 경우 서울, 부산, 인천이 5% 이상의 수치를 보인 반면, 광주는 1% 미만으로 나타났다.


- 매장용빌딩은 서울이 7.52%로 가장 높은 수준을 보인 반면, 울산이 3.96%로 가장 낮은 수치를 기록하였다.

<7대도시 연도별 투자수익률 추세>

(단위: %)

구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스	2002년	12.15	14.29	7.15	8.09	9.90	3.03	5.90	6.92
	2003년	11.81	14.15	6.38	6.99	9.52	2.55	5.40	4.59
	2004년	9.42	10.84	6.49	6.70	8.03	2.95	6.01	4.07
	2005년	8.53	10.10	4.91	5.55	7.35	0.46	5.93	2.53
	2006년	9.23	10.92	4.63	7.42	4.89	0.48	7.19	4.26
	2007년	9.28	11.43	4.46	5.77	5.71	0.00	3.81	5.62
	2008년	13.74	16.97	5.85	7.62	7.91	3.25	5.80	5.55
	2009년	4.77	5.75	4.06	3.71	3.98	0.32	-0.42	2.13
	2010년	6.86	8.29	5.78	3.81	5.19	0.67	2.95	2.38
매장용	2002년	13.02	15.84	8.36	11.10	15.44	8.33	6.91	11.03
	2003년	14.09	18.39	8.42	9.43	13.81	9.32	9.32	9.06
	2004년	9.54	11.06	7.68	8.24	6.80	6.65	10.53	7.30
	2005년	8.66	10.67	6.18	5.96	6.67	4.31	10.85	5.24
	2006년	8.14	9.65	5.70	7.19	7.35	3.48	8.90	5.99
	2007년	8.20	10.13	5.47	6.56	7.28	3.92	7.91	6.11
	2008년	10.91	14.05	6.83	7.27	10.62	5.34	9.58	6.50
	2009년	5.19	6.15	4.65	4.42	5.32	2.71	3.76	3.14
	2010년	6.85	7.52	6.68	5.90	6.34	5.46	6.64	3.96

※ 2009년과 2010년은 분기별 수익률을 연간 수익률로 환산한 수치임
※ 오피스빌딩의 경우 성남과 수원은 2010년 3/4분기이후 조사되어 연간 수익률 추계는 제외하였으며, 매장용빌딩의 경우 성남, 수원, 안양, 고양이 2010년 3/4분기이후 조사되어 연간 수익률 추계는 제외

《 ’10년 4/4분기 투자수익률 》


오피스빌딩은 3개월동안 평균 1.31%로 전분기 대비 0.18%p 상승하였으며, 매장용빌딩은 3개월동안 평균 1.62%로 전분기 대비 0.51%p 상승하였다.


- 오피스빌딩과 매장용빌딩의 전분기 대비 투자수익률 상승은 공실 감소와 임대료 증가에 따른 임대수익 증가(소득수익률 상승)가 주요 원인으로 보여진다.

<분기별 투자수익률 추세>

(단위: %/분기)

구 분	’09				‘10
	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기
오피스	-0.40	1.93	1.48	1.69	2.43	1.83	1.13	1.31
매장용	0.18	1.71	1.40	1.81	2.24	1.71	1.11	1.62

※ 분기별 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률임

이를 지역별로 살펴보면,


- 오피스빌딩은 서울이 1.61%로 전분기 대비 0.26%p 상승하였으며, 수원이 1.77%로 가장 높았고 광주가 -0.26%로 가장 낮았다.


- 매장용빌딩은 서울이 1.62%로 전분기 대비 0.45%p 상승하였으며, 안양이 2.17%로 가장 높았고 고양이 1.04%로 가장 낮았다.

<2010년 4/4분기 지역별 투자수익률>

(단위: %, %p)

구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
오피스	소득수익률	1.33	1.51	1.31	1.04	1.18	0.68	0.58	1.17	1.61	1.20	-	-
	증감폭	0.29	0.30	0.37	0.22	0.26	0.22	0.34	0.21	0.30	0.20	-	-
	자본수익률	-0.02	0.10	-0.13	0.04	-0.23	-0.94	-0.20	-0.59	0.13	0.57	-	-
	증감폭	△0.11	△0.04	△0.37	0.26	△0.16	△0.77	△0.36	△0.12	0.28	0.33	-	-
	투자수익률	1.31	1.61	1.18	1.08	0.95	-0.26	0.38	0.58	1.74	1.77	-	-
	증감폭	0.18	0.26	0.00	0.48	0.10	△0.55	△0.02	0.09	0.58	0.53	-	-
매장용	소득수익률	1.26	1.18	1.31	1.24	1.36	1.24	1.21	1.38	1.37	1.46	1.99	1.28
	증감폭	0.33	0.29	0.33	0.30	0.45	0.40	0.29	0.64	0.26	0.44	0.56	0.38
	자본수익률	0.36	0.44	0.38	0.53	0.20	0.16	0.23	-0.02	0.51	0.11	0.18	-0.24
	증감폭	0.18	0.16	0.09	0.57	0.38	△0.06	△0.02	0.13	0.26	0.05	0.37	0.07
	투자수익률	1.62	1.62	1.69	1.77	1.56	1.40	1.44	1.36	1.88	1.57	2.17	1.04
	증감폭	0.51	0.45	0.42	0.87	0.83	0.34	0.27	0.77	0.52	0.49	0.93	0.45

’10년 12월 31일 기준 공실률은 다음과 같다.


오피스빌딩의 ’10년 12월 31일 기준 공실률은 평균 8.6%로 전분기(’10년 9월 30일 기준)에 비해 0.9%p 감소하였으며, 매장용빌딩은 9.6%로 전분기 대비 0.7%p 감소하였다.


- 오피스빌딩은 3분기까지의 증가세가 이번 분기(’10년 12월 31일 기준)에 감소세로 반전되었으며, 매장용 빌딩은 ’09년 1분기(’09년 3월 31일 기준) 이후의 감소추세가 이어지고 있다.

<공실률 추세>

(단위: %)

구 분	’02 7.1	’03 7.1	’04 7.1	’05 7.1	’06 7.1	’07 7.1	’08 7.1	’09				‘10
								3.31	6.30	9.30	12.31	3.31	6.30	9.30	12.31
오피스	4.8	5.9	8.0	8.4	7.2	6.4	5.3	6.6	8.0	9.0	9.4	9.4	9.4	9.5	8.6
매장용	4.4	5.3	6.6	10.2	10.6	11.6	10.0	11.4	11.1	10.6	10.5	10.4	10.3	10.3	9.6

이를 지역별로 살펴보면,


- 오피스빌딩은 서울이 6.4%로 전분기 대비 1.1%p 감소하였으며, 성남이 5.1%로 가장 낮았고 울산이 21.0%로 가장 높았다.


- 매장용빌딩은 서울이 5.3%로 전분기 대비 0.9%p 감소하였으며, 안양이 1.4%로 가장 낮았고 대구가 17.2%로 가장 높았다.

<’10.12.31 기준 지역별 공실률>

(단위: %, %p)

구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
오피스	’10.12.31	8.6	6.4	9.8	9.8	13.0	17.3	15.8	21.0	5.1	8.6	-	-
	’10.9.30	9.5	7.5	10.1	10.3	12.8	17.4	19.5	21.2	5.4	7.9	-	-
	증감폭	△0.9	△1.1	△0.3	△0.5	0.2	△0.1	△3.7	△0.2	△0.3	0.7	-	-
매장용	’10.12.31	9.6	5.3	12.3	17.2	15.5	12.4	13.6	13.7	8.8	11.3	1.4	4.3
	’10.9.30	10.3	6.2	13.5	17.3	15.8	13.0	14.8	14.7	7.5	11.3	2.7	4.6
	증감폭	△0.7	△0.9	△1.2	△0.1	△0.3	△0.6	△1.2	△1.0	1.3	0.0	△1.3	△0.3

※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 공실률의 차이임(△ : 감소)

’10년 12월 31일 기준 임대료(월세 기준)는 다음과 같다.


오피스빌딩의 ’10년 12월 31일 기준 임대료는 평균 15,000원/㎡으로 전분기(’10년 9월 30일 기준) 대비 200원/㎡ 상승하였으며, 매장용빌딩은 평균 42,000원/㎡으로 전분기 대비 100원/㎡ 상승하였다.

<임대료 추세>

(단위: 천원/㎡)

구분	’05.7.1	’06.7.1	’07.7.1	’08.7.1	’09				‘10
					3.31	6.30	9.30	12.31	3.31	6.30	9.30	12.31
오피스	14.1	13.9	14.3	14.9	15.1	15.2	15.2	15.2	15.4	15.4	14.8	15.0
매장용	36.3	37.2	38.4	39.7	40.2	40.5	40.7	40.9	41.2	41.6	41.9	42.0

※ 임대료는 ’05년부터 월세기준으로 발표(’02년부터 ’04년까지는 전세기준으로 발표)

이를 지역별로 살펴보면,


- 오피스빌딩은 서울과 성남이 각각 20,000원/㎡과 12,900원/㎡으로 가장 높았으며, 매장용빌딩은 서울과 안양이 각각 60,000원/㎡과 49,700원/㎡으로 높은 수준을 유지하였다.

<’10.12.31. 기준 임대료>

(단위: 천원/㎡)

구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	성남	수원	안양	고양
오피스	’10.12.31	15.0	20.0	7.4	6.8	7.4	5.4	5.2	6.1	12.9	7.3	-	-
	’10.9.30	14.8	19.8	7.4	6.8	7.4	5.4	5.2	6.1	12.8	7.4	-	-
	증감폭	0.2	0.2	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.1	△0.1	-	-
매장용	’10.12.31	42.0	60.0	33.0	26.5	23.5	18.5	25.3	17.0	37.1	32.3	49.7	33.5
	’10.9.30	41.9	60.1	32.8	26.5	23.3	18.6	25.5	17.0	37.1	31.2	49.0	33.5
	증감폭	0.1	△0.1	0.2	0.0	0.2	△0.1	△0.2	0.0	0.0	1.1	0.7	0.0

※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준. 증감폭은 임대료(금액)의 차이임(△:감소)

참고로, 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환한 것이다.


상업용 빌딩에 대한 투자정보를 수집하기 위하여 감정평가사 250명이 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 수행하였으며, 조사·분석은 한국부동산연구원(Tel 02-520-5021, 5030, 5034)이 담당하였다.


상업용빌딩에 대한 투자정보는 매 분기별로 조사·발표되고 있으며, 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr), 한국부동산연구원 홈페이지(www.kreri.re.kr)에서도 확인할 수 있다.





110315(조간)_2010년도_상업용_빌딩_연간_투자수익률_6.8%수준(부동산평가과).hwp