지구단위계획으로 용도지역 간 변경 허용

개발이익은 도시방재, 문화재보호 등을 위한 기반시설 설치에 활용



국토해양부(장관 : 권도엽)는 지구단위계획구역 지정대상 확대, 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 범위 확대, 장기 미집행 도시계획시설 해제 권고제도 절차 등을 주요내용으로 하는 국토계획법 시행령 개정안이 ‘12.4.3 국무회의를 통과하였다고 밝혔다.

이번에 국무회의를 통과한 국토계획법 시행령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.


① 지구단위계획구역 지정대상 확대

토지이용을 합리화하고 미관을 개선하며 해당 지역을 체계적․계획적으로 관리하기 위해 수립하는 지구단위계획 구역의 지정대상을 확대함으로써 계획적 개발을 통한 난개발 방지 및 국토경관 향상을 도모하고자 하였다.

- 준주거지역․준공업지역․상업지역에서 쇠퇴한 도심기능의 회복과 도시균형발전을 위해 주거․상업․업무 등의 용도가 혼합된 복합용도개발이 필요한 지역과

- 군사․교정시설, 공장, 공공청사 등 1만제곱미터 이상의 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치와 전략적 정비․육성이 필요한 지역에 대해서도 지구단위계획구역을 지정할 수 있도록 하는 한편,

- 현재 비도시지역에서는 계획관리지역에서만 지구단위계획구역을 지정할 수 있으나, 구역 면적의 50% 이상이 계획관리지역인 경우에는 생산관리지역을 포함하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있도록 함으로써 구역 지정 및 정형화(定形化)를 용이하게 하였다.


* 계획관리지역(11,409㎢, 10.81%), 생산관리지역(4,502㎢, 4.27%)


② 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 범위 확대

현재 지구단위계획으로 변경할 수 있는 용도지역의 범위는 주거지역의 경우 그 범위에서 세분된 용도지역 간의 변경*만 가능한데,


* 전용주거(제1․2종) ↔ 일반주거(제1․2․3종) ↔ 준주거지역


복합용도개발을 위해 지정한 지구단위계획구역이나 대규모 시설의 이전적지를 개발하기 위해 지정한 지구단위계획구역에서는 지구단위계획의 내용으로 용도지역 간의 변경까지 허용함으로써


* 예) 도시지역의 경우 : 주거지역 ↔ 상업지역 ↔ 공업지역 ↔ 녹지지역


- 용도지역 변경과 지구단위계획의 이중적인 절차를 일원화하는 동시에 효율적인 토지이용 및 기존 도심의 재생을 촉진할 수 있게 되었다.

아울러, 용도지역 상향에 따른 토지가치상승분의 범위에서 지구단위계획구역내 기반시설 확보비용으로 사용하고,

- 지구단위계획구역내 기반시설이 충분히 확보되어 있는 경우에는 지구단위계획구역 밖의 관할 시․군․구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 등 기반시설이 취약한 지역에 기반시설을 설치하는데 사용할 수 있도록 함으로써 개발사업의 공공성을 확보하도록 하였다

개정안이 시행되면 현재 서울시에서 추진 중인 삼표레미콘 부지(성동구), 롯데칠성 부지(서초구), 서울승합 차고지(강동구) 등 개발사업 및 상봉터미널, 성북역사 등 여객자동차터미널․철도역사 복합화 사업 등이 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대된다.

③ 장기 미집행 도시․군계획시설 해제 권고 절차

공원, 도로 등 도시․군계획시설로 결정된 후 설치할 필요성이 없어졌거나 고시일부터 10년이 지날 때까지 도시․군계획시설사업이 시행되지 아니한 기반시설(장기미집행 도시․군계획시설등)에 대하여,

- 지방의회가 그 도시․군계획시설 결정의 해제를 권고하고, 권고를 받은 지자체장은 특별한 사유가 없는 한 이를 해제하도록 함으로써 오랫동안 제약을 받았던 도시․군계획시설부지 소유자 등의 재산권 행사가 원활해지고 효율적인 토지이용이 가능하게 되었다.


* 장기 미집행 도시․군계획시설 : 공원(601㎢, 62%), 도로(228㎢, 23%), 유원지(56㎢, 5.7%), 녹지(40㎢, 4.1%)


지자체장은 매년 지방의회 정례회의 기간 중에 장기미집행 도시․군계획시설등의 전체 현황, 미집행 사유, 단계별 집행계획 등을 보고하고, 지방의회는 해제가 필요하다고 판단되는 시설에 대해서는 보고가 접수된 날부터 90일 이내에 해제를 권고할 수 있도록 하였으며,

해제권고를 받은 지자체장은 권고 받은 날부터 1년 이내에 도시․군계획시설 해제를 위한 도시․군관리계획을 결정하거나 도지사에게 그 결정을 신청하여야 하나,

- 상위계획과의 연관성, 집행계획, 주민 의사 등을 고려하여 해제할 수 없는 특별한 사유를 지방의회에 소명한 경우에는 해제하지 않을 수 있도록 함으로써, ‘국민의 재산권 보호’와 ‘기반시설의 적정 공급’ 이라는 두가지 목적이 조화를 이루도록 하였다.

④ 용도지역 특성에 따른 개발행위 허가기준 차등화

개발과 보전의 조화를 통해 합리적․효율적인 국토이용을 촉진하기 위하여 개발행위 허가기준을 용도지역의 특성에 따라 시가화․유보․보전용도로 구분하고,

- 시가화 용도는 허가기준을 일부 완화하고, 유보용도는 계획적 개발을 유도하며, 보전용도는 허가기준을 강화하여 차등화하기로 하였으며, 허가기준의 세부적인 사항은 「개발행위허가운영지침」을 개정하여 규정할 예정이다.


* 시가화 용도 : 주거지역, 상업지역, 공업지역
유보용도 : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역
보전용도 : 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 생산녹지지역,
보전녹지지역


⑤ 토지분할 제도 개선

개발행위허가 대상의 하나인 토지분할에 대해서는 건축법령에서 용도지역별 토지분할 최소면적*만을 규정하고 있어, 개발이 불가능한 토지를 택지식․바둑판식으로 분할하여 부동산 투기 및 토지분양 사기에 악용되는 경우가 많아,


* 주거지역 : 60㎡, 상업․공업 : 150㎡, 녹지 : 200㎡, 기타지역 : 60㎡이상


- 법령에 따른 인가ㆍ허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 개발이 불가능한 토지의 분할은 해당 지자체의 도시ㆍ군계획조례로 제한할 수 있도록 함으로써 무분별한 토지분할을 억제하도록 하였다.

국토해양부는 이번 국무회의를 통과한 국토계획법 시행령 개정안이 대통령 재가를 거쳐 공포되면 법률이 시행되는 4월 15일에 맞춰 함께 시행될 예정이라고 밝혔다.





120403(석간) 지구단위계획으로 용도지역간 변경 허용(도시계획과).hwp