입주자회장 간선제로 뽑고, 관리업체 적격심사제로 선정 가능, 주민운동시설 외부인 사용도 가능


□ “아파트 입주민 회장은 왜 꼭 직선제로 뽑아야 하나요?”, “우리 아파트를 관리하는 업체는 품질에 더 신경 썼으면 좋겠는데, 왜 꼭 관리수수료가 싼 업체만 선정해야 하나요?”, “우리 아파트 골프연습장은 너무 커 절반도 사용 못하고 있는데 왜 옆 단지 주민들은 같이 못쓰게 하나요?”

ㅇ 입주민들이 아파트를 관리해 나가면서 생기는 이런 불편한 점들이 앞으로는 크게 해소될 전망이다.

□ 국토해양부(장관 권도엽)는 2010년 7월에 주택법 시행령 개정을 통해, 입주민들이 직접투표로 아파트 임원을 뽑고(종전에는 서명도 가능), 아파트 관리업체는 경쟁입찰로 선정하고(종전에는 수의계약도 가능), 아파트 관리비는 외부회계 감사를 받도록 하는(종전에는 미규정) 등을 주요 내용으로 하는 아파트 관리의 선진화 방안을 마련, 시행해 오고 있으며,

ㅇ 이를 통해 아파트 관리의 투명성을 높이고, 입주민들의 아파트 관리에 대한 참여율을 높이는 등의 성과를 이루어냈으나,

ㅇ 구체적인 시행과정에서, 일부 규정들은 입주민들의 자율성을 지나치게 제약하거나 낮은 수수료에 의한 획일적인 아파트 관리가 이루어져, 입주민들의 지속적인 제도개선 요구가 있어 왔다.

□ 이에 따라, 국토부는 지난해 7월부터 12월까지 아파트 관리제도 개선방안 연구용역(주택산업연구원)을 수행하고, 금년 2월부터 4월까지 입주민, 관리업체, 전문가 등의 의견을 수렴하고, 5월7일에는 공청회를 개최한 바 있으며,

ㅇ 이를 바탕으로 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련하여, 6월 11일(월)부터 7.23일(월)까지 입법예고한다고 밝혔다.

□ 금번 개정안의 주요내용은 아래와 같다.



① 500세대 이상 아파트 입주자대표회의 회장․감사 간선제 허용
(안 제50조제6항 개정)


ㅇ (현황) 500세대 이상 아파트는 입주자대표회의 회장과 감사를 주민직선으로 선출(500세대 이하는 동별 대표자들의 과반수 찬성으로 선출)

ㅇ (개정) 현행대로 직선제로 회장과 감사를 선출하되, 입주민 과반 찬성으로 관리규약에 별도로 정할 경우 입주자대표회의에서 간선제로 선출

ㅇ (기대효과) 잦은 선거에 따른 선거과열, 선거비용 과다지출 등 방지



② 주민운동시설 외부인 이용 허용
(안 제47조의3 신설)


ㅇ (현황) 아파트 단지 내 주민운동시설(골프연습장, 헬스장, 수영장 등)은 입주민만 이용이 가능하고 상업적으로 외부인 사용 불허

ㅇ (개정) 입주민의 과반수 찬성으로 주민운동시설을 체육시설업자 등 외부업체에 위탁운영 및 외부인 사용(사용료 징수가능)을 허용


* 이 경우, 체육시설의 설치․이용에 관한 법에 따라, 시설 및 안전, 위생기준을 충족하고 의무보험 가입 후 시군구에 체육시설업 신고 필요


ㅇ (기대효과) 주민운동시설 사용률을 높이고 입주민의 관리비 부담 경감



③ 동별 대표자의 임기제한 완화
(안 제50조제8항 개정)


ㅇ (현황) 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한차례만 중임 허용(총 4년)

ㅇ (개정) 현행대로 중임제한 하되, 입주민 과반수 찬성으로 관리규약에 별도로 정할 경우 3회 이상 수행가능(다만, 계속 재임은 1회만 허용)

ㅇ (기대효과) 동대표의 계속 재임에서 얻게 되는 전문성 활용



④ 동별 대표자의 해임사유는 완화하되, 해임절차는 강화
(안 제57조제1항제3호 개정 및 제50조제7항 신설)


ㅇ (현황) 동별 대표자의 해임사유는 업무상의 위법행위로 엄격하게 제한한 반면, 해임절차는 입주자대표회의 과반수 찬성으로 의결가능

ㅇ (개정) 해임사유는 위법행위 이외에도 입주민의 과반수 찬성으로 관리규약에 별도로 정하는 사유도 포함시키고,

- 해임절차는 입주민(동별 대표자 선거구 입주민에 한정)의 과반수 투표와 과반수 찬성이 있어야 해임가능

ㅇ (기대효과) 동별 대표자가 관리규약 위반, 회의불참 등 대표자의 역할을 제대로 수행하지 않을 경우 해임할 수 있도록 하되, 지자치게 용이한 해임절차로 인한 잦은 해임을 방지



⑤ 선거관리위원회 운영 비상설화
(안 제50조의2 개정)


ㅇ (현황) 입주자대표회의 임원 등의 선거를 위해 상설조직으로 선관위 운영

ㅇ (개정) 선관위는 임원 등 선거후 해산하고(다만, 입주자 과반 찬성시 상설조직 운영가능), 입주자대표회의 임원 등 해임업무는 관리규약에서 정할 경우 예외적으로 허용

ㅇ (기대효과) 선관위 상설 운영에 따른 입주민 비용 부담 완화



⑥ 주택관리업자 및 용역업체 선정시 전자입찰제 실시 근거 마련
(안 제52조제5항 및 제55조의4제2항 신설, 제58조제9항 개정)


ㅇ (현황) 주택관리업자 및 공사용역업체 선정시 비전자적 방식으로 선정

ㅇ (개정) 국토부장관이 고시하는 바에 따라, 주택관리업자 및 용역업체 선정시 아파트관리정보시스템(www.K-apt.go.kr)을 통한 전자입찰 의무화

- 이를 위해 현재 K-apt를 개편 중에 있으며(금년 11월 용역완료예정), 금년 12월 중 전자입찰 시행시기, 시행방식, 적용대상 등 고시예정

ㅇ (기대효과) 입찰과정을 투명하게 하여 비리를 차단하고 입찰비용도 절감



⑦ 기타 개정사항


ㅇ 주택관리업자 선정 시 입주민의 의견을 반영할 수 있도록 입주민 만족도 평가 근거 마련

ㅇ 관리규약 제․개정시 입주민이 그 내용을 충분히 알 수 있도록 아파트 단지 내 공고 및 입주민 개별통지 의무화

ㅇ 기존 주택관리업체중 입주민이 교체를 요청한 업체는 입찰참여 불허

ㅇ 아파트 관리사무소장에 대한 정기적인(매3년) 보수교육 의무화

□ 국토부는, 금번 시행령 및 시행규칙 개정과 함께, 금년 6월중 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정안을 마련하여, 아래의 내용에 대한 제도개선도 추진하기로 했다.



① 주택관리업자 및 용역업체 선정시 적격심사제 허용


ㅇ (현황) 주택관리업자 및 공사용역업체(청소, 경비 등) 선정시 경쟁입찰방식에 따르되(시행령), 경쟁입찰 방식중 최저가낙찰제 의무화(지침)

ㅇ (개정) 경쟁입찰방식중 적격심사제(입찰가격외 관리능력 등도 평가)를 원칙으로 하되, 입주민 과반수 찬성시 최저가낙찰제도 시행가능

- 적격심사제 시행시기, 시행방식, 적용대상 등에 대해서는 금년 6월중 입법예고될 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에서 구체화

ㅇ (기대효과) 입주민의 요구를 반영, 가격 외 관리능력에 따른 업체 선정 가능



② 주택관리업자 선정시 입찰가격 변경 허용


ㅇ (현황) 주택관리업자 선정시 입찰가격은 위탁관리수수료*로 한정하고, 일반관리비(예: 관리사무소 인건비), 청소비용 등은 실비로 입주민이 지급


* 통상 월 20원/3.3㎡ 내외(32평 기준 호당 월 600원, 500세대 기준 30만원 내외)


ㅇ (개정) 위탁관리수수료를 원칙으로 하되, 입주민이 관리규약으로 정할 경우 총액관리비(일반관리비, 청소비, 위탁관리수수료 등 포함) 적용가능

- 총액관리비 시행시기, 시행방식 등에 대해서는 금년 6월중 입법예고될 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에서 구체화

ㅇ (기대효과) 아파트 관리업체의 관리비 절감 노력을 유도하고, 업체간 경쟁촉진

□ 금번 개정안(주택법 시행령 및 시행규칙에 한함)에 대해 의견은 7월 23일까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr) ‘법령/입법예고란’을 통해 제출할 수 있으며, 개정안 세부내용은 국토해양부 홈페이지 ‘정보마당-법령정보-입법예고란’에서 찾아볼 수 있다.


* 의견 제출처 : 경기도 과천시 중앙동 1번지 국토해양부 주택건설공급과
(우편번호 427-712) 전화 2110-8236, 8252 팩스 02-503-7313)





120611(조간) 아파트 관리, 입주민 자율 크게 확대(주택건설공급과).hwp