- 하자심사·분쟁조정위원회 운영 개선, 도시형생활주택 최소면적 상향, 국민주택채권 조기상환 근거 포함한 『주택법』 시행령 개정




국토교통부(장관 서승환)는 하자분쟁의 신속한 해결*, 도시형생활주택 최소면적 기준 상향 등을 주요 내용으로 하는 ｢주택법｣ 시행령 일부 개정안을 마련하여 4월 9일 부터 40일간(4.9~5.19) 입법예고한다고 밝혔다.


* 하자심사분쟁조정위원회의 구성 및 기능에 대한 ｢주택법｣개정(‘12.12.18공포, ’13.6.19시행)에 따른 관련규정 개정



이번에 시행령 개정안은 주거환경 개선 등 국민생활과 밀접한 내용을 담고 있으며, 주요 내용은 아래와 같다.


《하자심사·분쟁조정위원회 관련》

(1) 하자심사분쟁조정위원회 운영 효율화 방안

(신설필요성) ｢주택법｣ 개정에 따라 본회의 분과위원회 구성방안 및 소위원회에서 처리해야할 단순사건 규정 필요

(개정) 분과위원회(10~15인)를 5개 이내로 구성하여 매년 급증하는 하자분쟁*을 신속·공정하게 처리하고,


* ‘10년(69건) →‘11년(327건)→‘12년(836건)→’13년(1/4분기, 500건)



- 하자의 발견 및 보수가 용이한 전용부분의 마감공사(단열공사 제외)에 대한 분쟁은 소위원회에서 처리하도록 하여 신속한 보수를 유도


(2) 하자판정결과에 따른 하자보수 의무화

(현행) 하자판정된 내력구조부, 시설물에 대한 보수완료시점 규정이 없어 사업주체와 입주자 간에 다툼이 발생

(개정) 하자판정이 있는 경우, 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수에 필요한 기간을 명시한 하자보수계획을 입주자에게 통보하도록 하고,

- 사업주체가 하자보수계획에 따라 보수를 완료하지 아니한 경우 입주자 등이 위원회에 분쟁조정 신청 할 수 있도록 함


(3) 하자여부판정서 및 조정안의 기재사항 등을 규정

(신설필요성) ｢주택법｣개정에 따라 하자여부판정서, 조정안의 기재사항 등 입주자의 권리보호를 위해 필요한 사항을 신설할 필요

(개정) 하자여부판정서 및 조정안에 기재할 사항*을 규정하고


* 사건번호와 사건명, 하자의 발생 위치, 당사자, 대리인의 주소 및 성명, 신청의 취지, 판단이유(조정이유), 판정결과(조정결과), 판정일자(조정일자)



- 당사자는 위원회에서 제시하는 조정안에 대하여 서면 뿐만 아니라 인터넷 홈페이지 또는 전자우편으로 수락여부를 통보가능

- 또한 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있으므로 당사자가 임의로 처분(동의)할 수 없는 사항*을 명확히 규정


《참고 : 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사건》

(1) 입주자대표회의가 입주자 5분의 4 이상의 동의를 받지 않고 공용부분의 하자에 대한 분쟁조정을 신청한 사건. 단, 하자보수보증금은 제외

(2) 입주자 개인이 공용부분의 분쟁조정을 신청한 사건

(3) 2인 이상이 공동으로 소유한 전유부분을 그 중 일부의 자가 분쟁조정을 신청한 사건

(4) 그 밖에 당사자가 재산권을 독자적으로 행사할 수 없는 사건



《｢집합건물법｣ 관련》

(5) 담보책임기간 이내에 발생한 하자에 대하여 보수책임 부담

(현행) 구분소유자는 개정(‘12.12.18 공포, ’13.6.19시행)된 집합건물법 에 따라 담보책임의 존속기간 이내*에서 권리를 행사해야 하고,


* ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제9조의2(담보책임의 존속기간) : 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사
1. 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 : 10년
2. 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려한 5년의 범위에서 정한 기간



- 사업주체는 주택법 제46조 제1항에 따라 담보책임기간에 공사상 잘못으로 하자가 발생한 경우 입주자대표회의등의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 하고 있어,


* 주택법 제46조 제1항(담보책임의 존속기간) : 사업주체는 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 하자가 발생한 경우 그 하자를 보수



- 실제 현장에서는 하자담보책임기간(주택법)이 지난 경우에도 담보책임존속기간(집합건물법)이 남아 있을 경우 하자보수를 요구하여 분쟁이 발생


《참고 : 도배공사 분쟁사례》

◈ 현재 주택법에서는 담보책임기간을 1년으로, 집합건물법에서는 담보책임의 존속기간을 2년으로 규정. 이 경우 00건설회사는 1년의 기간안에서 도배공사에 대한 하자보수를 책임지려 하고, 입주자는 2년의 기간 내에서 건설회사에 하자보수를 요구



(개정) 사업주체는 집합건물법에 의한 권리행사 기간(담보책임존속기간) 이내에서 주택법의 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해서만 하자를 보수할 의무가 있음을 명시적으로 규정


《기타:도시형생활주택, 공동주택관리 및 국민주택채권 관련》

(6) 도시형생활주택의 최소면적 기준 상향

(현행) 주택법상 최소주거면적은 12㎡에서 14㎡로 상향되었으나(‘11.5) 원룸형 도시형생활주택의 최소면적은 여전히 12㎡로 유지되어, 주거환경이 열악한 초소형으로 공급될 우려

(개정) 원룸형 도시형생활주택의 최소면적 기준도 상향(12㎡→14㎡)


* 4.1 주택시장 정상화 종합대책에 포함된 도시형생활주택 제도개선 사항은 4월 이내에 추가적으로 입법예고될 예정



(7) 공동주택관리 분쟁조정위원회 구성 개선

(현행) 공동주택관리 분쟁조정위원회 구성 시 분쟁당사자(입주자대표회의, 관리주체)가 추천하는 자도 위원이 될 수 있어, 공정한 위원회 운영이 어려움

(개정) 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원을 변호사, 일정경력 이상의 주택관리사 등 중립적인 전문가*로 구성토록 개선


* 법학·경제학·부동산학 등 주택분야 전공의 조교수 이상, 판·검사, 변호사, 회계사, 주택관리사(관리사무소장 5년 이상 근무) 등



(8) 제1종 국민주택채권 조기상환 근거 마련

(현행) 제1종 국민주택채권의 만기는 5년으로 주택기금은 해당 원리금을 발행일부터 5년이 되는 날에만 상환이 가능

(개정) 주택기금이 이자비용 절감 등 필요시에는 과거 고금리로 발행된 채권을 조기상환 가능하도록 근거 법령 마련


주택법 시행령 개정안은 40일 간의 입법예고와 법제처 심사 등을 거쳐 주택법이 시행되는 6.19일에 맞춰 시행될 예정이다.

개정안에 대하여 의견이 있는 경우 5월 19일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.


* 의견제출 : (우편) 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주택건설공급과
(팩스) fax 044-201-5684
(홈페이지) 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)의 법령/입법예고란







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