신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 감면제도 관련
「조세특례제한법 시행령」주요개정 내용


1.(제도개요) 거주자 또는 비거주자가 ’13.4.1 ~ ’13.12.31 기간동안 신축주택·미분양주택·1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세 100% 감면



2.(감면대상 주택) 실지거래가액 6억원* 또는 연면적(공동주택·오피스텔은 전용면적) 85㎡이하
* 양수자 부담 취득세 및 부대비용 제외
ㅇ (신축주택) 주택건설사업자 등이 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔
ㅇ (미분양주택) ’13.4.1 현재 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔
ㅇ (1세대1주택자의 기존주택)
- (1세대 1주택자) 「주민등록법」상 1세대가 「주택법」상 주택을 1채만 보유하고 있는 경우(보유기간 2년 이상)
※ 1주택자 + 오피스텔 보유자는 1세대 1주택자 간주
- (1세대 1오피스텔 보유자) 「주민등록법」상 1세대가 「주택법 시행령」상 오피스텔(주민등록이 되어 있어야 함) 1채만 보유하고 있는 경우(보유기간 2년 이상)
- (일시적 2주택자) 1세대가 보유한 주택(오피스텔 포함)을 양도하기 전에 다른 주택(오피스텔)을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 다른 주택(오피스텔) 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택(오피스텔)을 양도하는 경우(종전의 주택은 2년이상 보유)
※ 오피스텔은 취득자가 주거용으로 사용하기 위해 취득후 60日 이내 본인 또는 임차자의 주민등록을 옮기거나, 임대용 주택으로 등록해야 함


3. 감면대상에서 제외되는 주택
① 신축·미분양주택에서 제외되는 주택
ㅇ 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택
ㅇ ’13.3.31일 이전에 체결된 매매계약이 ’13.4.1일 이후 해제된 주택
ㅇ 계약자가 ’13.3.31일 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 ’13.4.1일 이후 계약 체결한 주택*
* 계약자의 가족{본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매}이 당초의 사업주체등과 계약하여 취득한 주택을 포함

② 1세대 1주택자의 주택에서 제외되는 주택
ㅇ 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택
ㅇ 계약자가 ’13.3.31일 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 ’13.4.1일 이후 매매계약*하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 주택
* 계약자의 가족{본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매}가 매매계약하는 경우 포함


4.(감면대상 소득) 주택 취득 후 5년간 발생한 양도차익
① 취득 후 5년 이내 양도하는 경우 : 해당 주택 양도로 발생한 양도소득금액 100% 세액감면
② 취득 후 5년 경과 후 양도하는 경우 : 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제*
* 총 양도소득이 3억원이고, 5년내 발생한 양도소득이 2억원인 경우 1억원(3억원 - 2억원)에 대해서만 과세 (2억원을 취득시점, 5년이 되는 시점, 양도시점간 기준시가로 안분계산)
③ 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법



5.(특례) 종전 보유주택을 양도하는 경우 다주택자 또는 1세대 1주택 비과세 판정시 신규 구입주택은 주택수 산정에서 제외


6.(시행기간) ‘13.4.1 ~ ’13.12.31까지 취득*하는 분
* 매매계약을 체결하고 계약금을 지급


7.신축·미분양주택 및 1세대 1주택자의 주택 확인절차 및 방법

① 신축·미분양주택
ㅇ 사업주체 등은 감면대상인 신축주택등 현황을 다음 기한까지 시장 · 군수 · 구청장에 제출
- ’13.3.31까지 분양계약이 체결되지 아니한 주택 : ’13.6.30까지
- 그 밖의 신축주택등 현황 : 매매계약을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내
ㅇ 사업주체 등은 매매계약 체결 즉시 매매계약서에 시장?군수?구청장으로부터 신축주택등 확인날인을 받아 계약자에 교부하고 신축주택등 확인대장을 작성?보관
ㅇ 취득자는 추후 양도세 감면신청시 신축주택등 확인날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에 제출

② 1세대 1주택자의 주택

ㅇ 감면대상기존주택 양도자는 매매계약 체결한 날부터 30일 이내에 매매계약서에 시장?군수?구청장으로부터 감면대상기존주택 확인날인을 받아 계약자에 교부
ㅇ 취득자는 추후 양도세 감면신청시 감면대상기존주택 확인날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에 제출




참고1: 감면대상 양도소득금액 계산방법
□ 5년간의 양도소득금액은 실지거래가액에 따라 계산한 양도소득금액을 취득당시, 5년이 되는 시점, 양도당시의 기준시가로 안분하여 계산하여 총 양도소득금액에서 공제
※ 양도소득 감면금액 계산산식

※ 사례 : 취득가액 5억, 양도가액 10억(10년 후 양도 가정)인 주택의 경우


참고2: 감면 대상 주택 확인날인 서식


참고3 : 주요 문답자료

1. 주택을 재개발·재건축한 신축주택을 취득하는 경우는 감면대상인가?
□ 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 경우는 감면대상에 해당되지 않음
ㅇ 재개발·재건축된 주택을 제3자가 취득하는 경우 양도자의 1세대 1주택 여부를 확인하여 감면대상 여부를 판단함
ㅇ 재건축·재개발 단지의 일반분양분은 신축·미분양 주택에 해당

2. 자기소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하는 경우는 감면대상인가?
□ 주택을 신축하여 취득한 본인은 감면대상이 되지 않으나, 이를 제3자가 매입하는 경우 신축주택에 해당됨

3. 1세대가 지분을 보유하는 경우 1세대 1주택 판정 방법은?
□ 부부(1세대)가 동일 주택의 지분을 1/2씩(공유) 보유하는 경우 1세대 1주택에 해당
ㅇ 그러나, 각기 다른 주택의 지분을 일부씩 보유하는 경우 1세대 다주택자에 해당

4. 미분양주택을 건설사가 그동안 임대용으로 사용하고 있는 경우?
□ 금번 감면대상 미분양주택에 포함됨

5. 오피스텔은 어떤 경우에 감면 받는가?
□ 신축·미분양 오피스텔은 취득자가 취득일 후 60일 이내에 오피스텔 주소지에 본인 또는 임차인의 주민등록을 이전하거나, 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록하여야 함
□ 기존 오피스텔의 경우 주민등록이 되어 있는 오피스텔 1채만 보유하고 있는 세대(일시적 2주택 세대 포함)의 오피스텔을 취득하여 신축·미분양 오피스텔과 동일하게 주민등록이전 또는 임대용 주택으로 등록하여야 함

6. 부부의 주민등록이 별도로 되어 있으면 2세대인가?
□ 부부중 1인만 별도세대를 구성하고 있는 경우 1세대로 간주함
ㅇ 그러나 별도 세대에 각각 동거인이 있는 경우는 2세대에 해당

7. 최근에 세대를 분리한 경우 1세대 판정은 어떻게 하는가?
□ 1세대 판정은 4.1일을 기준으로 하므로, 4.1일 후에 세대분리 하여도 2세대가 되지 아니함