- (4분기) 투자수익률 상승, 오피스 임대시장은 약세, 매장용은 안정적

- (연 간) 저금리 유지, 상업용 건물 투자관심 등으로 투자수익률 상승






국토교통부(장관 강호인)는 전국 상업용부동산*에 대한 `15년 4분기 및 연간(5페이지 참조) 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사·발표하였다.

* 오피스(일반 6층 이상), 중대형 매장용(일반 3층 이상), 소규모 매장용(일반 2층 이하), 집합 매장용 4개 건물유형으로 구분·조사


2015년 4분기 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면, 수출 부진으로 생산·투자 회복이 지체되는 등 기업경기가 다소 위축된 영향*으로 오피스 시장은 약세*인 반면, 양호한 내수 소비 영향으로 매장용 시장은 전반적으로 안정적인 모습을 보였다.

* (기업경기실사지수) 66(6월)→69(9월)→73(10월)→69(11월)→69(12월)
(오피스) 투자수익률 0.37%p↑, 공실률 0.3%p↑, 임대가격지수 0.1%↓
** (소비자심리지수) 103(9월)→105(10월)→106(11월)→103(12월)
(중대형 매장용) 투자수익률 0.37%p↑, 공실률 0.2%p↓, 임대가격지수 보합
(소규모 매장용) 투자수익률 0.35%p↑, 공실률 0.2%p↓
(집합 매장용) 투자수익률 0.26%p↑


특히, 저금리 기조 유지*로 투자대상으로서 상업용 건물에 대한 관심지속**으로 자산가치 상승세가 계속***되었다.

* (기준금리) 1.50%(동결), (CD금리 91일) 1.63%(3분기)→1.61%(4분기), (국고채 3년) 1.72%→1.70, (국고채 10년) 2.32%→2.17%, (국고채 30년) 2.60%→2.32%
** (상업업무용 건물 거래량) 60,939(`15.2분기)→63,659(3분기)→63,943(4분기)
*** (자본수익률=자산가치 변동) 오피스 0.43%↑, 중대형 매장용 0.50%↑,
소규모 매장용 0.59%↑, 집합 매장용 0.45%↑


상업용 부동산 임대동향조사 결과를 유형별로 살펴보면, 오피스는 신규공급 증가*와 임차인의 외곽이전 등 수요 감소 영향으로 주요 상권의 공실률이 증가**하였으며, 여전히 높은 공실률***로 인해 임대료 하락 추세****는 계속되었다.

* (오피스 공급, 건축물대장 기준) 251동(`15.3분기)→350동(4분기)
** (오피스 공실률) 12.6%(`15.3분기)→13.0%(4분기)
*** (`15.4분기 공실률) 오피스 13.0%, 중대형 매장용 10.3%, 소규모 매장용 5.0%
**** (오피스 임대가격지수) 전기대비 0.1%↓, 전년동기대비 0.4%↓


매장용은 서비스업 생산, 소매판매 등 내수경기가 양호*한 흐름을 이어가면서 임차수요가 살아난 영향으로 공실이 감소**하였으며 임대료는 중대형 매장용은 보합, 소규모 매장용은 소폭 상승, 집합 매장용은 소폭 하락하는 등 유형에 따라 차이***가 있었으나 전반적으로 안정적인 모습을 보였다.

* (소매판매, 전년동기비) 8.4%↑(10월), 5.5%↑(11월)
(서비스업 생산, 전기비) 0.4%↑(10월), 0.1%↑(11월)
** (공실률) 중대형 매장용 10.3%(0.3%p↓), 소규모 5.0%(0.2%p↓)
*** (임대가격지수) 중대형 매장용 전기대비 보합, 전년동기대비 0.1%↑
(임대료) 소규모 매장용 전기대비 0.1%↑, 집합 매장용 전기대비 0.1%↓


또한 상대적으로 개인투자가 용이한 집합 매장용(구분상가)은 상업용 부동산에 대한 투자관심 지속* 영향으로 높은 투자수익률**을 보였다.

* (상업업무용 건물 거래량) 60,939동(`15.2분기)→63,659동(3분기)→63,943동(4분기)
** (투자수익률) 중대형 매장용 1.71%, 소규모 매장용 1.66%, 집합 매장용 1.82%


상업용 부동산 임대동향조사 결과를 지역별로 살펴보면, 서울은 전국 평균에 비해 공실률은 낮고 임대료 수준은 높으며, 투자수익률은 유형별로 상이한 모습을 보였다.

여의도는 최근 신규공급이 없는 가운데 프라임급 오피스*에 대한 높은 임차선호로 인하여 우수한 투자수익률**을 보임

* 건축연면적 33,000㎡이상 또는 지상층수 21층 이상의 오피스 빌딩
** (여의도 오피스 투자수익률) 2.28%(소득수익률 1.41%, 자본수익률 0.86%)
(서울 오피스 투자수익률) 1.76%(소득수익률 1.30%, 자본수익률 0.46%)


홍대합정 상권은 상권활성화 지속 영향으로 중대형과 소규모 상가의 투자수익률*이 두드러짐

* (홍대합정,투자수익률) 오피스 1.73%, 중대형 2.30%, 소규모 1.98%, 집합 1.54%
* (서울평균,투자수익률) 오피스 1.76%, 중대형 1.66%, 소규모 1.41%, 집합 1.89%
* (전국평균,투자수익률) 오피스 1.60%, 중대형 1.71%, 소규모 1.66%, 집합 1.82%


지방의 경우 제주는 강세를 보이는 반면, 세종은 약세를 보이고 있다.

제주는제주 2공항 개발에 대한 기대감* 영향으로 투자수요가 증가**하면서 투자수익률 상승***

* 제주 2공항 건설 확정 발표 (`15.11.10, 제주 서귀포시 성산읍 일대)
** (제주 상업업무용 매매거래량) 971동(2분기)→1,329동(3분기)→1,860동(4분기)
*** (제주 투자수익률) 오피스 3.21%, 중대형 3.39%, 소규모 3.66%, 집합 3.15%
(전국 투자수익률) 오피스 1.60%, 중대형 1.71%, 소규모 1.66%, 집합 1.82%


세종은 공급이 지속적으로 증가*하고 있으나 임대수요가 부진한 영향으로 투자수익률 약세**

* (세종 매장용 건물 신규공급) 2014년 283동(25만㎡), 2015년 301동(45만㎡)
* (세종 상업업무용 매매거래량) 2014년 2.351동, 2015년 2,008동
** (세종 투자수익률) 소규모 1.38%, 집합 0.61%
(전국 자본수익률) 소규모 1.66%, 집합 1.82%


→ 자세한 내용은 7페이지 이후 참조

※ 2015년 연간 상업용부동산 임대시장동향

2015년 연간 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면, 상업용부동산의 2015년 연간 투자수익률은 전년과 유사한 수준인 5~6%대*로 나타났으며, 다른 투자 상품**보다 높은 수익률을 기록함

* (연간 투자수익률,%) 오피스 5.93, 중대형 매장용 6.24, 소규모 매장용 5.85, 집합 매장용 7.32
** (채권) 국고채(3년) 1.80%, 회사채(3년,AA-) 2.084%
(금융상품) 정기예금(1~11월 평균) 1.72%, CD금리(91일) 1.77%
(타 부동산) 아파트 매매 4.89%(2015년), 지가변동률 2.32%(`14.11~`15.11)


저금리 기조*로 인하여 상업용 건물에 대한 투자수요**가 높아진 영향으로 자산가치가 상승**하였으며, 상승폭도 확대되었다. 특히 개인이 투자하기 용이한 집합상가의 자산가치 상승이 두드러졌다.

* (기준금리) 2.25%(`14.8.14)→2.00%(10.5)→1.75%(`15.3.12)→1.50%(6.11,10.15)
** (상업업무용 거래량) 2014년 195,939동→2015년 244,428동(24.7%↑)
** (연간 자본수익률) 오피스 1.04%(2014년)→1.26%(2015년), 중대형 매장용 1.26%→1.47%, 소규모 매장용 1.59%(2015년), 집합 매장용 0.50%→1.63%


2015년 상업용부동산 임대동향조사 결과를 유형별로 살펴보면, 오피스의 경우, 기업경기 관련 지표의 더딘 회복*과 지속적인 신규 공급**, 임차인의 지방·외곽이전** 등의 영향으로 공실이 증가***하고 임대료는 소폭 하락***하였다.

* (기업경기실사지수) 71(`14.12월)→74(`15.3월)→66(6월)→69(9월)→69(12월)
** (오피스 공급) 2014년 897동(649만㎡), 2015년 1,068동(594만㎡)
** (임차인의 이전) 공공기관 혁신도시 이전, 서울 강남소재 기업 판교 이전 등
*** (공실률) 2014년 평균 12.2%, 2015년 평균 13.0%(0.8%p↑)
(임대가격지수) 2014년 평균 99.8, 2015년 평균 99.4(전년대비 0.4%↓)


중대형 매장용의 경우, 2015년 상반기부터 진행된 내수 회복세*의 영향으로 공실률은 감소추세**, 임대료는 상승추세**를 보였다.

* (소매판매,전년동기비,%) 1.6(1분기)→2.9(2분기)→3.1(3분기)→8.4(10월)→5.5(11월)
(소비자심리지수) 101(`14.12)→101(3월)→99(6월)→103(9월)→103(12월)
** (공실률) 10.5%(`15.1분기)→10.8%(2분기)→10.6%(3분기)→10.3%(4분기)
(임대가격지수) 100.9(`15.1분기)→100.9(2분기)→101.0(3분기)→101.0(4분기)


소규모 매장용*은 다른 상가 유형에 비해 낮은 수익률*을 보이고 있으나 안정적인 공실현황** 및 임대료 수준**을 보였다.

* (투자수익률) 소규모 매장용 5.85%, 중대형 매장용 5.93%, 집합 매장용 7.32%
** (공실률) 평균 5.0%(1분기 5.1%, 2분기 4.9%, 3분기 5.2%, 4분기 5.0%)
(임대료) 평균 16,500원/㎡(1분기 16.5, 2분기 16.5, 3분기 16.4, 4분기 16.5)


집합 매장용은 부동산 투자관심 증가 영향으로 자산가치 상승세*를 이어갔으며, 다른 상가 유형에 비해 높은 수익률 수준**을 보였다.

* (자본수익률=자산가치 변동,%) 0.69↑(1분기)→0.29↑(2분기)→0.19↑(3분기)→0.45↑(4분기)
** (연간 소득수익률) 오피스 4.62%, 중대형 매장용 4.71%, 소규모 매장용 4.21%, 집합 매장용 5.85%
(연간 자본수익률) 오피스 1.26%, 중대형 매장용 1.47%, 소규모 매장용 1.59%, 집합 매장용 1.63%


2015년 상업용부동산 임대동향조사 결과를 지역별로 살펴보면, (서울) 전국 평균보다 높은 수익률을 보였으며, 오피스는 공실 증가, 임대료 하락, 중대형 매장용은 공실과 임대료가 모두 상승하였다.

오피스는 신규공급*은 꾸준한 반면, 기존 임차인의 이탈**이 계속되면서 약세***를 보였다.

* (서울, 오피스 신규 공급) 2014년 152동(164만㎡), 2015년 153동(155만㎡)
** (임차인의 이전) 공공기관 혁신도시 이전, 서울 강남소재 기업 판교 이전 등
*** (공실률) 10.1%(2014년 평균)→10.6%(2015년 평균)(전년대비 0.5%p↑)
(임대가격지수) 100.0(2014년 평균)→99.8(2015년 평균)(전년대비 0.2%↓)


중대형 매장용은 공급증가*로 인하여 공실률이 소폭 상승**하였으나 안정적인 수요**를 바탕으로 임대료는 소폭 상승***하였다.

* (서울, 매장용 신규 공급) 2014년 686동(73만㎡), 2015년 709동(98만㎡)
** (서울, 공실률) 7.1%(2014년 평균)→7.3%(2015년 평균), (전국, 공실률) 10.6%(2015년 평균)
*** (서울, 임대가격지수) 101.2(2014년 평균)→101.5(2015년 평균)(전년대비 0.3%↑)


(대구) 주택시장 활황* 등 전반적인 부동산의 가치가 상승하면서 투자시장은 호조**를 보인 반면, 임대시장은 약세***를 보였다.

* (대구, 주택매매가격변동률, 전년대비) 주택종합 7.96%↑, 아파트 9.00%↑
** (대구, 연간 자본수익률, %) 오피스 1.52↑, 중대형 2.66↑, 소규모 3.64↑, 집합 3.75↑
(전국, 연간 자본수익률, %) 오피스 1.26↑, 중대형 1.47↑, 소규모 1.59↑, 집합 1.63↑
*** (대구, 공실률, 전년대비, %p) 오피스 2.1↑, 중대형 매장용 0.9↑
(대구, 임대가격지수, 전년대비, %) 오피스 1.9↓, 중대형 매장용 0.2↓


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